NGHỊ ĐỊNH 339/2026/NĐ-CP | ĐIỀU 66 · VI PHẠM QUY ĐỊNH CHUNG VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Khách mang tiền đến văn phòng, kế toán lập phiếu thu, sale báo đã chốt giao dịch. Một quy trình tưởng quen thuộc lại có thể đẩy doanh nghiệp vào khung phạt 240–300 triệu đồng nếu đó là khoản thanh toán theo hợp đồng thuộc khoản 3 Điều 66 Nghị định 339/2026/NĐ-CP và được nhận không qua tài khoản ngân hàng theo quy định.
Điều 66 còn chạm đến những việc doanh nghiệp làm mỗi ngày: Có đủ điều kiện kinh doanh hay chưa, thông tin dự án đã được công khai đúng chưa, sản phẩm đang bán có nằm trong phạm vi được phép hay không. Đây là điều nên đọc trước khi chạy một chiến dịch bán hàng.
Các Hành Vi Và Khung Phạt
Các mức phạt dưới đây áp dụng cho tổ chức. Cá nhân có cùng hành vi thuộc diện xử phạt chịu mức bằng một nửa theo điểm a khoản 4 Điều 5; phải xác định đúng chủ thể của từng khoản.
| Căn cứ | Hành vi được xử phạt | Mức phạt triệu đồng |
|---|---|---|
| Khoản 1 | Kinh doanh thuộc diện phải lập doanh nghiệp, hợp tác xã hoặc liên hiệp hợp tác xã nhưng không lập; hoặc mua, thuê, thuê mua sản phẩm của doanh nghiệp rồi sử dụng sai quy định. | 120–160 |
| Khoản 2 | Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không đáp ứng điều kiện luật định. | 160–200 |
| Khoản 3 | Nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh hoặc dịch vụ bất động sản không qua tài khoản tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động hợp pháp tại Việt Nam. | 240–300 |
| Khoản 4 | Không công khai, công khai thiếu, sai, không trung thực hoặc không cập nhật thông tin bắt buộc; có ngoại lệ về thông tin thế chấp. | 300–400 |
| Khoản 5 | Kinh doanh trong khu vực bảo vệ quốc phòng, an ninh; hoặc không đúng hình thức, phạm vi kinh doanh. | 400–500 |
Phiếu Thu Đầy Đủ Vẫn Có Thể Là Cách Nhận Tiền Sai
Giả sử Công ty A bán căn hộ, nhận trực tiếp 600 triệu đồng tiền thanh toán đợt một từ khách và ghi nhận vào quỹ tiền mặt. Giao dịch đã có hợp đồng, số tiền cũng được hạch toán đầy đủ. Nếu thuộc trường hợp khoản 3, công ty vẫn có thể bị phạt 240–300 triệu đồng vì cách nhận tiền không đúng. Việc có phiếu thu không thay thế yêu cầu nhận qua tài khoản.
Khoản 3 còn nhắc đến hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản. Vì vậy, doanh nghiệp môi giới thu phí dịch vụ bằng tiền mặt cũng cần kiểm tra quy trình của mình. Trong trường hợp đang thực hiện hợp đồng, điểm a khoản 7 buộc doanh nghiệp nhận tiền thanh toán qua tài khoản theo quy định.
Sale nên gửi đúng thông tin tài khoản đã được doanh nghiệp xác nhận, kèm nội dung chuyển tiền và mã hợp đồng. Chuyển vào tài khoản của nhân viên không nên được xem là một giải pháp mặc nhiên hợp lệ; phải kiểm tra chủ tài khoản, thẩm quyền nhận tiền và hồ sơ thanh toán cụ thể.
Thông Tin Trên Website Phải Theo Kịp Hồ Sơ Dự Án
Giả sử tiến độ pháp lý hoặc thông tin dự án thuộc diện công khai đã thay đổi, nhưng doanh nghiệp vẫn để dữ liệu cũ trên kênh công bố bắt buộc và dùng dữ liệu đó để bán hàng. Khoản 4 đặt khung phạt 300–400 triệu đồng; điểm b khoản 7 còn buộc công khai thông tin đúng quy định.
Cần đọc kỹ ngoại lệ của khoản 4. Không công khai việc thế chấp nhà có sẵn, nhà hình thành trong tương lai hoặc đất có hạ tầng trong dự án được xử lý ở các điều chuyên biệt 67, 68, 69, với khung phạt khác. Không thể thấy chữ “không công khai” rồi áp chung một mức cho mọi hồ sơ.
Một cách làm thực tế là có một bộ thông tin bán hàng được kiểm soát phiên bản. Khi pháp chế cập nhật hồ sơ, người phụ trách phải thay cả nội dung công khai lẫn tài liệu gửi cho đội sale. Chỉ nhắn trong nhóm nội bộ rằng “dự án có thay đổi” thường chưa đủ để ngăn tư vấn bằng dữ liệu cũ.
Có Giấy Đăng Ký Doanh Nghiệp Chưa Đồng Nghĩa Đủ Điều Kiện Bán
Khoản 1 xử lý chuyện phải thành lập chủ thể kinh doanh nhưng không thành lập; khoản 2 xử lý doanh nghiệp đã tồn tại nhưng không đáp ứng điều kiện kinh doanh. Hai vấn đề này khác nhau. Cũng không nên kết luận người dân bán một căn nhà của mình đều phải lập công ty: phải xem họ có thuộc trường hợp pháp luật yêu cầu thành lập hay không.
Đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản 3–6 tháng theo khoản 6 chỉ gắn với điểm b khoản 1, khoản 2 và điểm b khoản 5. Điều 66 không quy định áp dụng đình chỉ cho mọi lỗi trong điều này. Khi ước tính rủi ro, cần ghi rõ lỗi nào mang theo hậu quả đó.
Trước Khi Nhận Giao Dịch Tiếp Theo
Người quản lý nên kiểm tra lại điều kiện kinh doanh, danh mục thông tin phải công khai và đường đi của tiền khách hàng. Kế toán cần phân biệt tiền theo hợp đồng mua bán với phí dịch vụ; sale cần biết tài liệu nào đang có hiệu lực và ai được trả lời các câu hỏi pháp lý.
Trong ví dụ nhận 600 triệu đồng ở trên, tiền phạt không được tính bằng một tỷ lệ của 600 triệu. Đó là khung phạt cho hành vi. Nếu có nhiều vi phạm hoặc lặp lại cùng hành vi, việc xử lý còn phụ thuộc quy định về từng hành vi và khoản 1 Điều 4; không tự nhân mức phạt với số khách.
