NGHỊ ĐỊNH 339/2026/NĐ-CP | ĐIỀU 73 · VI PHẠM QUY ĐỊNH VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
Có chứng chỉ môi giới nhưng tự nhận khách, tự hành nghề ngoài một doanh nghiệp phù hợp vẫn có thể bị phạt 40–60 triệu đồng. Điểm b khoản 1 Điều 73 Nghị định 339/2026/NĐ-CP quy định rõ trường hợp cá nhân hành nghề môi giới nhưng không làm việc trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.
Điều này cũng xử lý môi giới không có chứng chỉ, không thực hiện quy chế của nơi làm việc và cung cấp thông tin bất động sản không trung thực. Với người làm sale, cần hiểu phạm vi công việc thực tế của mình trước khi nghĩ rằng chỉ cần đổi chức danh là không còn nghĩa vụ nghề nghiệp.
Các Hành Vi Và Khung Phạt
Khoản 1 quy định trực tiếp mức phạt cá nhân 40–60 triệu đồng, không chia đôi lần nữa. Với điểm b khoản 3, mức 120–160 triệu là của tổ chức; cá nhân có cùng hành vi chịu 60–80 triệu đồng theo điểm a khoản 4 Điều 5.
| Căn cứ | Hành vi được xử phạt | Mức phạt triệu đồng |
|---|---|---|
| Khoản 1 | Cá nhân không có chứng chỉ; hành nghề ngoài doanh nghiệp phù hợp; hoặc không thực hiện quy chế nơi làm việc. | 40–60 (cá nhân) |
| Khoản 2 | Doanh nghiệp thiếu báo cáo, quy chế, tối thiểu một người có chứng chỉ hoặc điều kiện cơ sở vật chất, kỹ thuật. | 60–80 (tổ chức) |
| Điểm a, c khoản 3 | Kinh doanh dịch vụ môi giới không lập doanh nghiệp; hoặc không gửi thông tin doanh nghiệp để đăng tải trước hoạt động. | 120–160 (tổ chức) |
| Điểm b khoản 3 | Không cung cấp, cung cấp thiếu hoặc không trung thực hồ sơ, thông tin bất động sản môi giới. | 120–160 (tổ chức); 60–80 (cá nhân) |
Chứng Chỉ Của Một Người Không Bao Phủ Cho Cả Đội Sale
Giả sử công ty có một nhân sự sở hữu chứng chỉ, còn nhiều người khác trực tiếp hành nghề môi giới nhưng chưa có chứng chỉ. Điều kiện tối thiểu một cá nhân có chứng chỉ của doanh nghiệp tại điểm c khoản 2 không thay thế điều kiện của từng người hành nghề tại điểm a khoản 1.
Giả sử anh Minh đang làm môi giới, dẫn khách, kết nối giao dịch và nhận thù lao nhưng chưa có chứng chỉ theo quy định. Anh có thể bị xem xét theo điểm a khoản 1 với mức 40–60 triệu đồng. Không chia đôi xuống 20–30 triệu, vì khoản này đã là mức phạt cá nhân theo điểm b khoản 4 Điều 5.
Ngược lại, không phải mọi nhân viên hỗ trợ nội bộ hay người làm quảng cáo đều mặc nhiên là cá nhân hành nghề môi giới. Cần xem công việc thực tế và quy định nghề nghiệp áp dụng. Doanh nghiệp nên mô tả rõ nhiệm vụ, tránh giao việc môi giới cho người chưa đủ điều kiện rồi chỉ ghi chức danh khác trên hợp đồng.
Làm Tự Do Có Chứng Chỉ Vẫn Chưa Đáp Ứng Toàn Bộ Yêu Cầu
Giả sử chị Hương đã có chứng chỉ nhưng tự hành nghề, không thuộc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn hoặc dịch vụ môi giới nào. Nếu xác định đúng trường hợp điểm b khoản 1, chị vẫn có thể bị phạt 40–60 triệu đồng.
Với người nhận việc theo hình thức cộng tác, vấn đề không nằm riêng ở tên hợp đồng. Cần có quan hệ hành nghề thực sự trong doanh nghiệp đáp ứng quy định, có quản lý, quy chế và hồ sơ liên quan. Một giấy xác nhận làm việc chỉ để đối phó không phải căn cứ chắc chắn rằng các điều kiện đã được đáp ứng.
Điểm c khoản 1 còn xử lý không thực hiện quy chế hoạt động của nơi làm việc. Vì vậy, khi gia nhập doanh nghiệp, môi giới cần đọc và được hướng dẫn quy chế, nhất là việc xác minh hàng hóa, tư vấn, nhận hồ sơ và xử lý tiền của khách.
Nói Sai Pháp Lý Có Thể Đắt Hơn Khoản Hoa Hồng
Giả sử một cá nhân môi giới được cung cấp hồ sơ cho thấy sản phẩm có hạn chế pháp lý nhưng vẫn khẳng định với khách rằng không có hạn chế đó. Nếu hành vi được xác định là cung cấp thông tin không trung thực theo điểm b khoản 3, mức đối với cá nhân là 60–80 triệu đồng; doanh nghiệp có cùng hành vi là 120–160 triệu đồng.
Điểm d khoản 5 còn buộc cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản đúng quy định. Không nên hiểu chế tài chỉ áp dụng khi đã ký hợp đồng mua bán hoặc khi khách đã mất tiền: cần đối chiếu đầy đủ dấu hiệu hành vi và chứng cứ cung cấp thông tin.
Môi giới nên giữ nguồn của thông tin mình sử dụng, phân biệt nội dung đã có hồ sơ với phần dự kiến. Ví dụ, một đề xuất đường giao thông chưa được phê duyệt không nên được trình bày thành tuyến đường chắc chắn sẽ mở. Khi khách cần xác nhận, hãy chuyển tài liệu có căn cứ thay vì nâng mức cam kết để dễ chốt.
Doanh Nghiệp Còn Có Thể Bị Đình Chỉ Vì Thiếu Điều Kiện Hoạt Động
Khoản 4 quy định đình chỉ dịch vụ môi giới 3–6 tháng đối với điểm c, d khoản 2 và điểm c khoản 3: không có tối thiểu một người có chứng chỉ; thiếu điều kiện cơ sở vật chất, kỹ thuật; hoặc không gửi thông tin doanh nghiệp để đăng tải trước khi hoạt động.
Các lỗi về báo cáo, quy chế và cung cấp thông tin có biện pháp khắc phục tại khoản 5. Điều 73 không quy định tước chứng chỉ môi giới như một hình thức bổ sung trong điều này; không tự thêm chế tài từ văn bản cũ hoặc từ lĩnh vực khác.
Đội sale nên kiểm tra điều kiện hành nghề từng người, nguồn thông tin sản phẩm và quy trình giao tiếp với khách. Bài viết dùng tình huống giả định để chỉ ra cách áp dụng; tiền phạt cụ thể còn do người có thẩm quyền xác định từ hồ sơ vụ việc.
