NGHỊ ĐỊNH 339/2026/NĐ-CP | ĐIỀU 64 · VI PHẠM QUY ĐỊNH VỀ QUẢN LÝ GIAO DỊCH NHÀ Ở
Một người được giới thiệu mua “Suất Nhà Ở Xã Hội” rồi sang tay kiếm chênh lệch. Nếu việc bán lại không đúng quy định, điểm b khoản 2 Điều 64 Nghị định 339/2026/NĐ-CP đặt mức phạt cá nhân 80–120 triệu đồng. Điểm đ khoản 7 còn quy định thu hồi nhà và hoàn trả tiền theo trường hợp áp dụng.
Điều 64 có phạm vi rộng hơn nhà ở xã hội: Còn có nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp, giao dịch nhà ở cho tổ chức, cá nhân nước ngoài và một số nghĩa vụ của chủ đầu tư. Khi đọc, phải tách đúng loại nhà và đúng người vi phạm.
Các Hành Vi Và Khung Phạt
Mức tại điểm a, b, d khoản 2 là mức cá nhân 80–120 triệu đồng. Những mức còn lại trong bảng là của tổ chức; cá nhân có cùng hành vi thuộc diện xử phạt áp dụng Điều 5. Không gộp toàn Điều 64 thành một khung cho cùng một chủ thể.
| Căn cứ | Hành vi được xử phạt | Mức phạt triệu đồng |
|---|---|---|
| Khoản 1 | Cho thuê nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp sai đối tượng, điều kiện, khung giá hoặc không lập hợp đồng. | 60–80 (tổ chức) |
| Điểm a, b, d khoản 2 | Bên thuê, thuê mua nhà xã hội dùng sai mục đích; bên mua, thuê mua bán lại trái quy định; bên thuê nhà lưu trú cho thuê lại hoặc chuyển nhượng hợp đồng trái quy định. | 80–120 (cá nhân) |
| Điểm c khoản 2 | Thu tiền ứng trước của người mua nhà ở xã hội sai quy định. | 80–120 (tổ chức) |
| Khoản 3 | Cho thuê nhà tài sản công sai; bán, cho thuê, thuê mua nhà xã hội sai đối tượng hoặc sai điều kiện, trình tự, thủ tục. | 120–160 (tổ chức) |
| Khoản 4 | Chủ đầu tư nhà ở xã hội chuyển nhượng đất để cá nhân tự xây nhà. | 200–260 (tổ chức) |
| Khoản 5 | Vi phạm tỷ lệ phần thương mại được quy định; không thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội thuộc trường hợp luật định. | 260–280 (tổ chức) |
| Khoản 6 | Giao dịch nhà cho người nước ngoài sai đối tượng, dự án, số lượng; hoặc không gửi, chậm gửi thông báo theo quy định. | 280–300 (tổ chức) |
Một Giấy Viết Tay Không Loại Bỏ Điều Kiện Bán Lại Nhà Ở Xã Hội
Giả sử anh Tuấn mua nhà ở xã hội rồi bán lại cho người khác khi chưa đáp ứng điều kiện bán lại theo pháp luật áp dụng. Hai bên lập giấy thỏa thuận riêng và giao tiền. Nếu xác định hành vi tại điểm b khoản 2, anh có thể bị phạt 80–120 triệu đồng. Đây là mức cá nhân đã được quy định trực tiếp, không chia đôi.
Điểm đ khoản 7 quy định thu hồi nhà và hoàn trả bên mua, bên thuê mua số tiền theo trường hợp nêu tại điều luật. Không nên biến hậu quả đó thành lời quảng cáo “cứ mua, sai thì lấy lại đủ tiền”. Khả năng thu hồi tiền thực tế còn phụ thuộc việc xác định quan hệ giao dịch, hồ sơ và quá trình thực hiện nghĩa vụ.
Bài này không nói mọi việc bán lại nhà ở xã hội đều bị cấm. Cần kiểm tra thời điểm, điều kiện người mua và người bán, giá và thủ tục áp dụng cho từng trường hợp. Việc gọi là “chuyển suất”, “ủy quyền toàn bộ” hay “gửi tiền hộ” không tự làm mất yêu cầu xem xét bản chất giao dịch.
Bán Sai Đối Tượng Và Thu Ứng Trước Sai Là Những Lỗi Khác Nhau
Giả sử chủ đầu tư là doanh nghiệp ký bán nhà ở xã hội cho người không thuộc đối tượng được hưởng theo quy định. Điểm b khoản 3 có khung 120–160 triệu đồng; điểm đ khoản 7 quy định khắc phục bằng thu hồi nhà và hoàn trả tiền theo trường hợp tương ứng.
Nếu vấn đề là thu tiền ứng trước của người mua sai quy định, cần xem điểm c khoản 2 với khung tổ chức 80–120 triệu đồng. Điểm e khoản 7 buộc hoàn trả số tiền thu sai. Không lấy mức cá nhân của các điểm a, b, d cùng khoản để áp cho chủ đầu tư.
Đội sale nên được hướng dẫn rõ điều kiện hồ sơ, quy trình tiếp nhận và những nội dung không được cam kết thay cho cơ quan xét duyệt. Câu “bao hồ sơ, chắc chắn được mua” có thể khiến khách hiểu rằng chỉ cần trả thêm tiền là có quyền mua, trong khi quyền đó phải được xác định đúng quy định.
Nhà Lưu Trú Công Nhân Không Phải Căn Hộ Cho Thuê Thông Thường
Khoản 1 xử lý cho thuê nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp sai đối tượng, điều kiện, khung giá hoặc không lập hợp đồng, với khung tổ chức 60–80 triệu đồng. Khoản 7 có các biện pháp tương ứng như chấm dứt hợp đồng, điều chỉnh giá và lập hợp đồng khi đang thuê.
Điểm d khoản 2 xử lý bên thuê tự cho thuê lại hoặc chuyển nhượng lại hợp đồng không đúng quy định, mức cá nhân 80–120 triệu đồng, kèm buộc hủy bỏ hợp đồng theo điểm g khoản 7. Một người thuê được giá tốt không mặc nhiên có quyền cho người khác thuê lại để hưởng chênh lệch.
Với chủ đầu tư, khoản 4 và khoản 5 còn xử lý việc chuyển nhượng đất cho cá nhân tự xây trong dự án nhà xã hội, tỷ lệ phần thương mại và nghĩa vụ nhà ở xã hội. Các nội dung này phải đối chiếu hồ sơ, quy định áp dụng cho dự án; không dùng một tỷ lệ quảng cáo chung để kết luận dự án nào cũng được phân bổ giống nhau.
Bán Nhà Cho Người Nước Ngoài Phải Kiểm Tra Cả Đối Tượng Lẫn Dự Án
Khoản 6 đặt khung tổ chức 280–300 triệu đồng cho giao dịch sai đối tượng được sở hữu, dự án không thuộc danh mục được phép, vượt số lượng hoặc không gửi, chậm gửi thông tin theo quy định. Quốc tịch người mua không phải dữ kiện duy nhất; phải kiểm tra cả sản phẩm và điều kiện sở hữu.
Giả sử doanh nghiệp bán căn nhà cho cá nhân nước ngoài tại dự án không thuộc danh mục họ được phép sở hữu. Nếu xác định vi phạm điểm b khoản 6, điểm l khoản 7 quy định trả lại nhà và chủ đầu tư hoàn số tiền tương ứng cho bên mua, thuê mua.
Đối với sale làm khách nước ngoài, nên xác minh điều kiện người mua, danh mục dự án và số lượng còn được giao dịch trước khi hẹn ký. Không nên hứa xử lý được quyền sở hữu chỉ bằng cách để người khác đứng tên; quan hệ đứng tên hộ có thể phát sinh vấn đề khác mà Điều 64 không giải quyết thay.
Cùng Một Điều Nhưng Mức Cá Nhân Và Doanh Nghiệp Khác Nhau
Sai sót dễ gặp nhất là lấy mức cao nhất 300 triệu của khoản 6 để gán cho người mua nhà xã hội bán lại sai. Ngược lại, không lấy mức 80–120 triệu vốn dành cho cá nhân ở một số điểm khoản 2 để nói rằng mọi doanh nghiệp chỉ bị phạt chừng đó.
Muốn xác định đúng, hãy ghi lần lượt loại nhà, hành vi, chủ thể, khoản điểm và biện pháp khắc phục. Chỉ riêng thao tác này đã giúp người đọc tránh hiểu một bảng phạt rộng thành một mức chung cho mọi giao dịch nhà ở.
