NGHỊ ĐỊNH 339/2026/NĐ-CP | ĐIỀU 71 · VI PHẠM QUY ĐỊNH VỀ HỢP ĐỒNG TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Khách chuyển nhượng hợp đồng căn hộ, bộ phận thủ tục yêu cầu nộp 5 triệu đồng “phí xác nhận”. Khoản thu có thể nhỏ so với giá căn hộ nhưng vẫn nằm trong hành vi bị xử phạt theo điểm c khoản 1 Điều 71 Nghị định 339/2026/NĐ-CP. Với chủ đầu tư là tổ chức, khung phạt là 180–260 triệu đồng, đồng thời phải trả lại khoản đã thu khi xác nhận.
Điều 71 còn bao quát hợp đồng sai mẫu, thiếu nội dung, thỏa thuận cọc không ghi giá, vi phạm quy định về giá và chuyển nhượng hợp đồng không đủ điều kiện. Đây là điều cần đặt ngay cạnh bộ mẫu hợp đồng của doanh nghiệp.
Các Hành Vi Và Khung Phạt
Bảng ghi mức dành cho tổ chức. Cá nhân có cùng hành vi thuộc diện xử phạt chịu một nửa mức của tổ chức theo điểm a khoản 4 Điều 5; cần đặc biệt lưu ý khoản 4 khi người chuyển nhượng hợp đồng là cá nhân.
| Căn cứ | Hành vi được xử phạt | Mức phạt triệu đồng |
|---|---|---|
| Điểm a, b khoản 1 | Không dùng mẫu hoặc thiếu nội dung chính; hợp đồng bán, thuê mua căn hộ, công trình, diện tích sàn không xác định rõ nội dung luật định. | 180–260 |
| Điểm c khoản 1 | Không xác nhận, xác nhận sai hoặc thu tiền khi xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng. | 180–260 |
| Điểm d khoản 1 | Thỏa thuận đặt cọc sản phẩm hình thành trong tương lai không ghi rõ giá bán, cho thuê mua. | 180–260 |
| Khoản 2 | Ký hợp đồng mua bán nhà, công trình, diện tích sàn không gắn với quyền sử dụng đất theo quy định. | 260–300 |
| Khoản 3 | Không tuân thủ quy định về giá trong trường hợp Nhà nước có quy định về giá. | 300–500 |
| Khoản 4 | Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình không đủ điều kiện. | 800–1.000 |
Đổi Tên Thành Phí Hỗ Trợ Hồ Sơ Chưa Giải Quyết Được Bản Chất Khoản Thu
Trong ví dụ giả định, chủ đầu tư yêu cầu khách nộp 5 triệu đồng thì mới thực hiện xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng. Nếu khoản tiền thực chất được thu cho việc xác nhận, điểm c khoản 1 là căn cứ phải xem xét. Điểm c khoản 5 buộc hoàn trả tiền đã thu; điểm b khoản 5 còn buộc xác nhận đúng quy định nếu hợp đồng đang thực hiện.
Cần phân biệt khoản chủ đầu tư thu khi xác nhận với nghĩa vụ thuế, lệ phí hoặc một dịch vụ khác có căn cứ độc lập. Không phải mọi chi phí phát sinh khi chuyển nhượng đều là khoản thu bị cấm trong điểm này. Người đọc nên kiểm tra ai thu, thu cho công việc gì, hợp đồng nào là căn cứ và chứng từ ghi ra sao.
Với sale phụ trách hồ sơ sang nhượng, việc gửi cho khách một bảng phí đã được duyệt là chưa đủ nếu trong bảng có khoản trái quy định. Khi thấy khoản thu gắn với điều kiện được xác nhận, nên chuyển lại cho pháp chế kiểm tra trước khi yêu cầu khách thanh toán.
Phiếu Cọc Ghi Giá Dự Kiến Có Thể Để Lại Rủi Ro
Giả sử chủ đầu tư nhận cọc nhưng thỏa thuận chỉ ghi “giá theo bảng công bố sau”, không xác định rõ giá bán căn hộ. Điểm d khoản 1 đặt khung 180–260 triệu đồng; điểm d khoản 5 buộc lập lại thỏa thuận đặt cọc đúng quy định khi hợp đồng đang thực hiện.
Nội dung thiếu giá phải được phân biệt với việc thu cọc vượt mức hoặc nhận cọc khi chưa đủ điều kiện, vốn cần đối chiếu Điều 68. Một hồ sơ có thể đặt ra nhiều vấn đề, nhưng không thể cứ tìm thấy nhiều điều là cộng tất cả tiền phạt cho cùng một hành vi.
Về thực hành, sale nên kiểm tra thông tin sản phẩm, giá bán hoặc giá thuê mua và các nội dung bắt buộc đã được xác định trước khi gửi thỏa thuận cho khách. Chỗ trống quan trọng không nên được giải quyết bằng lời hứa sẽ bổ sung sau.
Bản Hợp Đồng Nhiều Trang Vẫn Có Thể Thiếu Điều Khoản Bắt Buộc
Điểm a khoản 1 xử lý cả việc không sử dụng hợp đồng mẫu lẫn sử dụng hợp đồng thiếu nội dung chính. Điểm b khoản 1 còn yêu cầu xác định rõ các nội dung luật định đối với hợp đồng căn hộ, công trình và phần diện tích sàn. Một bản in dày chưa chứng minh đã đáp ứng yêu cầu.
Doanh nghiệp nên kiểm soát mẫu đang dùng và các phụ lục theo một phiên bản thống nhất. Khi sửa giá, diện tích, phương thức bàn giao hoặc quyền sử dụng đất, cần kiểm tra những điều khoản liên quan có còn khớp nhau. Nếu đang thực hiện hợp đồng, điểm a khoản 5 cho phép áp dụng biện pháp buộc lập lại theo mẫu hoặc sửa, bổ sung nội dung.
Khoản 3 chỉ áp dụng khi Nhà nước có quy định về giá. Không nên diễn giải thành mọi doanh nghiệp bán bất động sản cao hơn giá khách kỳ vọng đều bị phạt 300–500 triệu đồng. Phải chỉ ra quy định về giá bị vi phạm.
Sang Nhượng Hợp Đồng Chưa Đủ Điều Kiện Có Thể Kéo Theo Hoàn Tiền
Giả sử một cá nhân chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà khi chưa đáp ứng điều kiện bắt buộc và bị xác định vi phạm khoản 4. Do khoản 4 ghi khung cho tổ chức là 800 triệu–1 tỷ đồng, mức đối với cá nhân có cùng hành vi là 400–500 triệu đồng theo Điều 5. Không lấy nguyên mức của doanh nghiệp gán cho cá nhân.
Điểm e khoản 5 buộc bên chuyển nhượng hoàn trả số tiền đã thu không đúng quy định cùng lợi tức. Cách tính lãi thực hiện theo khoản 4 Điều 87. Người nhận chuyển nhượng vì vậy cần kiểm tra điều kiện hợp đồng trước khi giao tiền, thay vì chỉ kiểm tra bên bán đã nộp bao nhiêu cho chủ đầu tư.
Điều 71 không quy định đình chỉ hoạt động riêng. Khi đọc quyết định hoặc đánh giá một tình huống, nên tách tiền phạt, khoản tiền phải trả khách và nghĩa vụ sửa hợp đồng. Mỗi hậu quả có căn cứ riêng.
