NGHỊ ĐỊNH 339/2026/NĐ-CP | ĐIỀU 68 · VI PHẠM QUY ĐỊNH VỀ KINH DOANH NHÀ Ở, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG, PHẦN DIỆN TÍCH SÀN XÂY DỰNG TRONG CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
Một căn hộ giá 3 tỷ đồng, chủ đầu tư đề nghị khách đặt cọc 300 triệu để giữ quyền mua. Tỷ lệ 10% nghe không quá lớn trong một giao dịch nhà đất, nhưng với việc chủ đầu tư nhận cọc mua nhà hình thành trong tương lai thuộc khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản, trần đặt cọc là 5% và sản phẩm phải đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Thu cọc sai quy định có thể bị phạt 600–800 triệu đồng theo điểm a khoản 2 Điều 68 Nghị định 339/2026/NĐ-CP.
Đây là điều sale và chủ đầu tư cần đọc rất kỹ trước khi phát hành bảng hàng, phiếu đặt cọc hoặc lịch thanh toán. Sai lầm thường nằm ở thời điểm thu, số tiền thu và mục đích sử dụng tiền, chứ không chỉ ở tên gọi của biểu mẫu.
CÁC HÀNH VI VÀ KHUNG PHẠT
Mức phạt trong bảng dành cho chủ đầu tư là tổ chức. Bài phân biệt quy định xử phạt tại Điều 68 với điều kiện nhận cọc và thanh toán tại Luật Kinh doanh bất động sản.
| Căn cứ | Hành vi được xử phạt | Mức phạt triệu đồng |
|---|---|---|
| Khoản 1 | Vi phạm nghĩa vụ chấp thuận bảo lãnh, gửi bản sao cam kết hoặc cung cấp thư bảo lãnh nhà ở; điểm c có ngoại lệ khi bên mua, thuê mua từ chối bảo lãnh. | 260–300 |
| Khoản 2 | Thu đặt cọc sai; thu tiền bán, thuê mua sai; sử dụng tiền thu từ bên mua, thuê mua sai quy định. | 600–800 |
| Khoản 3 | Không công khai thông tin thế chấp sản phẩm; hoặc giao dịch không đúng đối tượng theo quy định. | 600–800 |
| Khoản 4 | Đưa nhà, công trình, phần diện tích sàn hình thành trong tương lai vào kinh doanh khi chưa đủ điều kiện. | 800–1.000 |
Đủ Tỷ Lệ Đặt Cọc Vẫn Phải Đúng Thời Điểm
Trong ví dụ căn hộ 3 tỷ đồng, mức 5% tương ứng 150 triệu đồng. Chủ đầu tư thu 300 triệu đồng tiền cọc sẽ vượt 150 triệu đồng so với trần. Nhưng nếu sản phẩm chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, việc hạ cọc xuống 100 triệu đồng cũng không tự làm cho khoản thu hợp lệ. Khoản 5 Điều 23 đặt đồng thời điều kiện về tỷ lệ và tình trạng pháp lý.
Mốc 5% này có phạm vi cụ thể: việc chủ đầu tư thu cọc để mua, thuê mua sản phẩm hình thành trong tương lai theo luật. Không nên mang nó áp máy móc cho mọi giao dịch nhà đất giữa cá nhân.
Nếu văn bản mang tên “giữ chỗ”, “đăng ký nguyện vọng” hoặc “hợp tác”, cần xem khách giao tiền để được quyền gì, ai nhận và sử dụng tiền, khi nào được hoàn. Tên gọi tự nó không quyết định bản chất. Cũng không thể kết luận mọi khoản giữ chỗ đều vi phạm nếu chưa xem nội dung và cách thực hiện.
Sale Dễ Cộng Nhầm Tiền Cọc Vào Đợt Thanh Toán Đầu
Khoản 1 Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản quy định lần thanh toán đầu trong mua bán sản phẩm hình thành trong tương lai không quá 30% giá trị hợp đồng, đã bao gồm tiền đặt cọc. Căn hộ 3 tỷ đồng có trần đợt đầu là 900 triệu đồng. Nếu đã cọc 150 triệu đồng thì phần thu thêm của lần đầu tối đa là 750 triệu đồng, giả định giao dịch đủ điều kiện và không có vấn đề khác.
Sau đó, tiền thu phải phù hợp tiến độ xây dựng và tổng số trước bàn giao không quá 70%; trường hợp bên bán thuộc nhóm tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được luật nêu thì giới hạn là 50%. Thuê mua có cách phân bổ riêng, không lấy lịch mua bán áp sang. Khi người mua, thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận, khoản 3 Điều 25 còn giới hạn tổng thu ở mức 95%.
Một lịch “cọc 5% rồi thanh toán thêm 30% ngay khi ký” đã thành 35%. Nếu chủ đầu tư thực thu trái quy định, điểm b khoản 2 Điều 68 đặt khung 600–800 triệu đồng. Người duyệt lịch thu cần tính tổng tiền đã nhận, kể cả khoản cọc được chuyển sang thanh toán.
Bảo Lãnh Ngân Hàng Có Nhiều Loại Giấy Tờ Khác Nhau
Khoản 1 tách việc có văn bản chấp thuận của ngân hàng, gửi bản sao cam kết và cung cấp thư bảo lãnh. Một logo ngân hàng trên tờ rơi hoặc ngân hàng cho khách vay mua nhà không chứng minh chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ bảo lãnh bàn giao nhà.
Giả sử hợp đồng có nghĩa vụ cung cấp thư bảo lãnh trong thời hạn nhất định, khách không từ chối bảo lãnh nhưng chủ đầu tư để quá hạn. Hành vi có thể thuộc điểm c khoản 1 với mức 260–300 triệu đồng. Biện pháp buộc cung cấp thư tại điểm c khoản 5 gắn với trường hợp hợp đồng đang thực hiện và bên mua, thuê mua có yêu cầu. Các biện pháp ở điểm a, b khoản 5 cũng có ngoại lệ khi hợp đồng đã chấm dứt hoặc nhà đã bàn giao đúng quy định.
Phân Biệt Hoàn Tiền Cho Khách Với Nộp Lại Số Lợi Bất Hợp Pháp
Điểm d khoản 5 quy định buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp là khoản lãi đối với hành vi tại khoản 2 và khoản 4. Điểm đ khoản 5 quy định hoàn tiền cùng lợi tức cho khách đối với khoản 2. Vì vậy, không được viết rằng riêng khoản 4 của Điều 68 mặc nhiên có cùng biện pháp hoàn trả như Điều 67. Các quyền hoàn tiền hoặc bồi thường khác phải được xác định theo căn cứ tương ứng.
Với khoản phải hoàn thuộc điểm đ, khoản 3 Điều 87 quy định thực hiện theo yêu cầu của khách hoặc quyết định của cơ quan có thẩm quyền. Khoản 4 Điều 87 quy định cách xác định lãi. Không tự cộng hai lần cùng một khoản lợi tức để ra một “tổng thiệt hại” khi chưa xác định cách xử lý cụ thể.
Trước khi nhận cọc, doanh nghiệp cần có kết luận đủ điều kiện cho đúng sản phẩm, giá bán ghi rõ, lịch thu đã cộng cả cọc và bộ hồ sơ bảo lãnh tương ứng. Sale nên yêu cầu xác nhận những điểm này trước khi hẹn khách chuyển tiền.
