NGHỊ ĐỊNH 339/2026/NĐ-CP | ĐIỀU 72 · VI PHẠM QUY ĐỊNH VỀ HOẠT ĐỘNG SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
Chủ đầu tư gửi giỏ hàng và đề nghị sàn triển khai bán ngay, hồ sơ còn thiếu sẽ bổ sung sau. Nếu sàn đưa bất động sản chưa đủ điều kiện kinh doanh lên giao dịch, khoản 5 Điều 72 Nghị định 339/2026/NĐ-CP đặt khung phạt 400–600 triệu đồng. Trách nhiệm của chủ đầu tư không làm mất trách nhiệm kiểm tra của sàn.
Điều 72 còn có các khung phạt cho hồ sơ lưu trữ, quy trình giao dịch, thông tin công bố, người điều hành và điều kiện của môi giới. Một sàn hoạt động đông nhân sự vẫn có thể thiếu điều kiện pháp lý cơ bản.
Các Hành Vi Và Khung Phạt
Các khung phạt trình bày cho tổ chức kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch. Phải phân biệt sàn giao dịch theo pháp luật với doanh nghiệp chỉ cung cấp dịch vụ môi giới.
| Căn cứ | Hành vi được xử phạt | Mức phạt triệu đồng |
|---|---|---|
| Khoản 1 | Vi phạm lưu hồ sơ, công khai quy trình, thủ tục cập nhật đăng ký, cơ sở vật chất, xác nhận giao dịch hoặc báo cáo. | 60–80 |
| Khoản 2 | Người quản lý, điều hành không đủ điều kiện; hoặc thông tin bất động sản không được niêm yết, cung cấp đúng và đủ. | 80–100 |
| Khoản 3 | Kinh doanh dịch vụ sàn nhưng không thành lập doanh nghiệp theo quy định. | 200–400 |
| Khoản 4 | Không có giấy phép hoạt động; hoặc ký hợp đồng với cá nhân môi giới không đủ điều kiện. | 200–400 |
| Khoản 5 | Đưa bất động sản không đủ điều kiện kinh doanh lên sàn. | 400–600 |
Hồ Sơ Sản Phẩm Phải Được Kiểm Tra Trước Khi Đưa Lên Sàn
Giả sử sàn F nhận phân phối căn hộ của một dự án đang thiếu điều kiện bắt buộc để đưa vào kinh doanh. Để kịp sự kiện cuối tuần, sàn đưa sản phẩm lên giao dịch và tổ chức cho khách lựa chọn. Nếu được xác định thuộc khoản 5, sàn có thể bị phạt 400–600 triệu đồng.
Không phải cứ có hợp đồng phân phối là sản phẩm đủ điều kiện. Hợp đồng đó thể hiện quan hệ giữa các bên, còn tình trạng pháp lý của hàng hóa phải được kiểm tra từ hồ sơ tương ứng. Sàn nên lưu kết quả rà soát theo từng đợt hàng, thay vì chỉ lưu một bộ pháp lý chung từ đầu dự án.
Cũng cần phân biệt thông tin nghiên cứu thị trường hoặc giới thiệu dự án với hành vi đưa bất động sản lên sàn giao dịch. Kết luận xử phạt cần dựa vào cách vận hành thực tế, nội dung chào giao dịch và tài liệu liên quan.
Ký Hợp Đồng Với Môi Giới Chưa Đủ Điều Kiện Có Thể Khiến Sàn Bị Đình Chỉ
Giả sử sàn ký hợp đồng cho một người trực tiếp hành nghề môi giới dù người này chưa có điều kiện hoạt động theo quy định. Điểm b khoản 4 quy định mức 200–400 triệu đồng. Khoản 6 còn gắn hành vi này với đình chỉ kinh doanh dịch vụ sàn 3–6 tháng; điểm h khoản 7 buộc chấm dứt hợp đồng với cá nhân không đủ điều kiện.
Trong khi đó, cá nhân môi giới có thể phải chịu trách nhiệm cho hành vi của chính mình theo Điều 73. Đó là hai chủ thể với nghĩa vụ khác nhau; không lấy số tiền phạt sàn để nói rằng cá nhân cũng bị phạt đúng mức ấy.
Khâu tuyển người nên kiểm tra chứng chỉ và tình trạng đáp ứng điều kiện trước khi giao việc môi giới. Việc gọi một người là cộng tác viên, nhân viên kinh doanh hay chuyên viên tư vấn không thay thế việc xem họ thực sự đang thực hiện công việc gì.
Giấy Phép Và Đăng Ký Hoạt Động Không Phải Chi Tiết Hành Chính Có Thể Để Sau
Điểm c khoản 1 xử lý việc không gửi văn bản để cấp lại hoặc thay đổi thông tin giấy đăng ký hoạt động khi có thay đổi theo quy định. Điểm a khoản 4 xử lý không có giấy phép hoạt động. Đây là hai nhóm khác nhau, với chênh lệch lớn về tiền phạt.
Giả sử sàn đổi thông tin thuộc diện phải cập nhật nhưng không thực hiện thủ tục. Cần đối chiếu điểm c khoản 1, khung 60–80 triệu đồng, thay vì mặc nhiên áp khung không có giấy phép. Nếu thiếu hẳn giấy phép theo quy định, phải xem điểm a khoản 4.
Tên gọi ngoài thị trường có thể rất linh hoạt, nhưng quản lý doanh nghiệp cần xác định rõ mô hình dịch vụ thực tế. Doanh nghiệp môi giới không nên được đánh đồng với sàn, và ngược lại, chỉ thay biển hiệu không thay đổi nghĩa vụ nếu vẫn vận hành dịch vụ sàn.
Hậu Quả Bổ Sung Chỉ Gắn Với Những Lỗi Được Chỉ Rõ
Khoản 6 quy định đình chỉ 3–6 tháng cho điểm d khoản 1, điểm a khoản 2 và điểm b khoản 4. Đó là thiếu điều kiện cơ sở vật chất, kỹ thuật; dùng người quản lý không đủ điều kiện; và ký hợp đồng với môi giới không đủ điều kiện. Không viết rằng toàn bộ hành vi ở Điều 72 đều kèm đình chỉ.
Khoản 7 còn yêu cầu khắc phục theo từng lỗi: lưu hồ sơ, công khai quy trình, gửi văn bản, bảo đảm cơ sở vật chất, báo cáo, thay người điều hành, cung cấp thông tin hoặc chấm dứt hợp đồng. Người phụ trách cần giao đầu việc cụ thể và giữ chứng cứ hoàn thành.
Một sàn nên duy trì hồ sơ pháp lý sản phẩm, danh sách nhân sự đã kiểm tra điều kiện và quy trình xác nhận giao dịch. Khi ba nhóm dữ liệu này không khớp nhau, bộ phận bán hàng rất dễ giao dịch trước khi phần hồ sơ theo kịp.
