Tại Sao Vlasta Premier Có Quá Ít Căn Hộ ?

Với Vlasta Premier Đào Trí, việc chỉ phát triển 2 tháp, 602 căn hộ ở và 136 căn thương mại dịch vụ không nên hiểu đơn giản là “chủ đầu tư xây ít để làm sang”. Nhìn dưới góc độ phân tích, đây là kết quả của 3 yếu tố chính: giới hạn pháp lý, bài toán khu đất và chiến lược định vị sản phẩm.

1. Vì sao chỉ xây 2 tháp, 602 căn hộ và 136 căn TMDV ?

Khu đất không quá lớn, nên 2 tháp là cấu trúc hợp lý

Tổng diện tích khu đất khoảng 9.016,5 m², quy mô gồm 2 tòa tháp, 2 tầng hầm, 5 tầng thương mại dịch vụ và 29 tầng căn hộ, tổng cộng 602 căn hộ ở với cơ cấu 1PN, 1PN+, 2PN, 3PN và 8 căn Penthouse.

Với một khu đất khoảng 0,9 ha, nếu cố làm 3 - 4 tháp thì sẽ phát sinh nhiều vấn đề: khoảng cách giữa các tháp bị thu hẹp, tầm nhìn bị chặn, lõi giao thông dày hơn, không gian tiện ích bị ép nhỏ lại, áp lực xe ra vào và hầm gửi xe tăng mạnh.

Vì vậy, 2 tháp là phương án tương đối cân bằng: vừa khai thác được chiều cao, vừa giữ được khoảng thoáng và không gian vận hành cho Vlasta Premier.

Quy hoạch không cho phép “nén” mật độ quá mức

Dự án có diện tích khoảng 0,9065 ha, tầng cao tối đa 35 tầng, mật độ xây dựng tối đa 50%, trong đó khối đế không vượt 50% và khối tháp không vượt 35%; đồng thời có ghi chú diện tích cây xanh tối thiểu 20% diện tích.

Giấy phép xây dựng thể hiện mật độ xây dựng thực tế khoảng 47,1% cho khối đế và 30,8% cho khối tháp, tức là phần tháp được làm thoáng hơn mức tối đa cho phép.

Điểm này khá quan trọng: Vlasta Premier không phải không thể xây cao hơn về mặt hình ảnh, mà bị khống chế bởi quy hoạch, hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, khoảng lùi, PCCC, giao thông, hạ tầng kỹ thuật và bài toán vận hành.

602 căn hộ phù hợp với định vị “riêng tư hơn đại trà”

Tài liệu dự án nhấn mạnh mỗi tháp khoảng 300 căn, khoảng 11 căn/tầng, có 5 thang máy cư dân và 2 thang thương mại/tòa.

Con số này cho thấy Vlasta Premier Đào Trí không đi theo mô hình “đại đô thị đông căn”, mà theo hướng căn hộ cao tầng quy mô vừa, mật độ cư dân thấp hơn và trải nghiệm riêng tư hơn.

Còn 136 căn thương mại dịch vụ nằm trong khối đế là cách để dự án tạo nhịp sống bên dưới: shophouse, dịch vụ, tiện ích, khu làm việc, giáo dục, giải trí, chăm sóc sức khỏe. Nhiều tiện ích như hồ bơi 500m², gym/yoga 250m², nhà trẻ 1.010m², co-working 1.034m², thư viện, karaoke, rạp chiếu phim gia đình, golf 3D sẽ giúp dự án sống động hơn nếu vận hành tốt.

2. Mật độ thấp có lợi ích và mặt tích cực gì ?

Vlasta Premier tạo lợi thế lớn về sự riêng tư

Với khoảng 602 căn hộ cho toàn dự án, bình quân mỗi tháp khoảng 300 căn. Ở các dự án cao tầng, số căn càng nhiều thì áp lực lên thang máy, hầm xe, sảnh, hồ bơi, phòng gym, khu sinh hoạt cộng đồng càng lớn.

Điểm tích cực ở đây không phải là “sang” theo kiểu quảng cáo, mà là giảm va chạm trong đời sống hằng ngày: ít phải chờ thang máy hơn, ít chen ở hồ bơi hơn, sảnh đón khách đỡ quá tải hơn, hành lang và khu tiện ích yên hơn.

Tối ưu ánh sáng, gió và tầm nhìn

Tài liệu dự án ghi rõ 100% căn hộ được tính toán tối ưu ánh sáng và tầm nhìn, sử dụng hệ kính full-height, ban công kính trong suốt; riêng căn góc có hệ kính cong để mở rộng góc nhìn panorama.

Khi chỉ có 2 tháp, khả năng giữ được tầm nhìn ra sông, công viên sinh thái, Phú Mỹ Hưng hoặc trung tâm thành phố sẽ tốt hơn, đặc biệt với các tầng trung và cao.

Tiện ích trên mỗi cư dân “dễ thở” hơn

Một hồ bơi 500m², khu gym/yoga 250m² hay co-working hơn 1.000m² nếu phục vụ 1.500 - 2.000 căn sẽ khác hoàn toàn so với phục vụ khoảng 602 căn hộ.

Vì vậy, mật độ thấp giúp tăng tỷ lệ tiện ích trên mỗi hộ dân. Đây là điểm có giá trị thật với người mua ở, nhất là nhóm gia đình có con nhỏ, người làm việc tại nhà, người cần không gian tiếp khách, làm việc và thư giãn ngay trong nội khu.

Mật độ vừa phải giúp giảm hao mòn vận hành

Ít căn hơn đồng nghĩa lượng người dùng thang máy, hành lang, hầm xe, hồ bơi, phòng gym, khu sinh hoạt chung ít hơn. Về dài hạn, điều này có thể giúp tài sản chung ít xuống cấp hơn, hình ảnh dự án giữ tốt hơn, miễn là đơn vị vận hành làm đúng chuẩn.

3. Ảnh hưởng tích cực thế nào đối với người mua ở?

Với người mua để ở, điểm tích cực rõ nhất là chất lượng sống ổn định hơn. Một dự án ít căn thường phù hợp với người không thích môi trường quá đông, không muốn “đi đâu cũng gặp người”, không muốn mỗi lần dùng tiện ích lại phải chờ đợi.

Thứ hai, cộng đồng cư dân có xu hướng dễ kiểm soát hơn. Khi quy mô vừa phải, việc hình thành văn hóa cư dân, quản lý an ninh, kiểm soát khách ra vào, duy trì tiêu chuẩn sảnh, hành lang và tiện ích sẽ thuận lợi hơn so với một khu quá đông căn.

Thứ ba, mật độ thấp giúp căn hộ tại Vlasta Premier có cảm giác “đáng sống” hơn chứ không chỉ là nơi ngủ. Với những người mua ở thật, giá trị này rất quan trọng: sáng có ánh sáng, chiều có gió, cuối tuần dùng được hồ bơi, gym, co-working, con cái có không gian chung, người lớn có nơi thư giãn.

4. Vlasta Premier có lợi thế gì đối với người mua đầu tư?

Với nhà đầu tư, điểm đáng chú ý nhất là nguồn cung giới hạn. Một dự án chỉ có 602 căn hộ ở tại vị trí Đào Trí - Phú Thuận sẽ dễ tạo cảm giác khan hiếm hơn so với các dự án hàng nghìn căn.

Thứ hai, mật độ thấp giúp sản phẩm dễ tiếp cận nhóm khách mua lại có nhu cầu ở thật. Trong đầu tư căn hộ cao cấp, thanh khoản dài hạn không chỉ đến từ nhà đầu tư khác, mà đến từ người mua ở thật có tiền, muốn tìm nơi sống yên tĩnh, riêng tư, vị trí tốt.

Thứ ba, 136 căn TMDV có thể tạo dòng sinh khí thương mại cho khối đế. Nếu khai thác đúng, khu thương mại sẽ làm Vlasta Premier Đào Trí có đời sống thật, tiện hơn cho cư dân và tăng sức hút cho khách thuê.

Thứ tư, với căn hộ cho thuê, mật độ thấp và tiện ích tốt giúp tăng sức cạnh tranh với nhóm khách thuê cao cấp: chuyên gia, quản lý, gia đình trẻ có thu nhập cao, người làm việc quanh Phú Mỹ Hưng và Khu Nam Sài Gòn.