SANG TAY DỰ ÁN QUÁ SỚM CÓ THỂ VỪA MẤT TIỀN PHẠT VỪA PHẢI TRẢ LẠI TIỀN ĐÃ NHẬN

Các Hành Vi Và Khung Phạt

Các khung phạt dưới đây dành cho tổ chức. Điều 70 áp dụng cho hành vi của chủ đầu tư về chuyển nhượng dự án, cần phân biệt với chuyển nhượng từng sản phẩm hoặc hợp đồng mua bán.

Thỏa Thuận Được Giá Chưa Đồng Nghĩa Đã Đủ Điều Kiện Chuyển Nhượng

Giả sử Công ty D chuyển nhượng một phần dự án cho Công ty E. Hai bên đã thực hiện việc chuyển giao và D thu 50 tỷ đồng, trong khi chưa có sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền mà hồ sơ này bắt buộc phải có. Nếu xác định hành vi thuộc khoản 2, D có thể chịu khung 600–800 triệu đồng.

Cần phân biệt một thỏa thuận nguyên tắc có điều kiện để chuẩn bị giao dịch với hành vi đã thực hiện chuyển nhượng trái quy định. Cơ quan xử lý phải xem hợp đồng, việc bàn giao quyền, nghĩa vụ, tiền và cách các bên thực hiện. Không thể chỉ nhìn tên “biên bản ghi nhớ” hay “hợp đồng hợp tác” để kết luận.

Nếu bản thân dự án hoặc phần dự án còn không đáp ứng điều kiện, nguyên tắc chuyển nhượng, phải tiếp tục đối chiếu khoản 3. Việc thiếu chấp thuận và thiếu điều kiện pháp lý là các vấn đề cần phân tích rõ, không tự cộng khung phạt của cả hai khoản cho cùng một hành vi.

Chuyển Nhượng Dự Án Khác Với Bán Cổ Phần Và Chuyển Nhượng Căn Hộ

Bán một căn nhà trong dự án là giao dịch sản phẩm. Chuyển nhượng hợp đồng mua bán của người mua lại là một quan hệ khác. Điều 70 nhắm đến toàn bộ hoặc một phần dự án. Chọn sai loại giao dịch sẽ dẫn đến chọn sai điều xử phạt.

Trong giao dịch mua bán vốn doanh nghiệp có dự án, không nên mặc định mọi thương vụ đều là chuyển nhượng dự án, cũng không nên cho rằng cứ đổi tên thành mua vốn là tránh được điều kiện. Cần xác định đối tượng thực sự được chuyển giao, pháp luật đầu tư, doanh nghiệp và bất động sản áp dụng cho cấu trúc đó.

Người môi giới thương vụ nên làm rõ mình đang giới thiệu tài sản, quyền trong hợp đồng hay phần vốn. Những cách gọi như “bán công ty kèm dự án” cần được giải thích trong hồ sơ, thay vì để mỗi bên hiểu một cách.

Tiền Nhận Trước Có Thể Trở Thành Nghĩa Vụ Hoàn Trả Rất Lớn

Khoản 4 quy định đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản 3–6 tháng đối với các hành vi tại khoản 2 và khoản 3. Khoản 5 buộc hoàn trả bên nhận chuyển nhượng toàn bộ tiền đã thu không đúng quy định, kèm lợi tức phát sinh.

Với ví dụ 50 tỷ đồng ở trên, giả sử toàn bộ số tiền được xác định là khoản phải hoàn và đã bị chiếm dụng một năm. Nếu dùng lãi suất giả định 8%/năm để minh họa, tiền lãi là 4 tỷ đồng. Lãi thực tế phải xác định theo khoản 4 Điều 87 bằng căn cứ lãi suất luật định và thời gian chiếm dụng vốn thực tế.

Điều đáng tính trước là khả năng hoàn tiền trong lúc hoạt động bị đình chỉ. Nếu bên bán đã dùng tiền nhận để trả nợ hoặc triển khai dự án khác, việc nộp được tiền phạt vẫn không giải quyết xong nghĩa vụ với bên nhận chuyển nhượng.

Trách Nhiệm Sau Chuyển Nhượng Vẫn Cần Người Phụ Trách

Khoản 1 xử lý việc không theo dõi và không thông báo cơ quan có thẩm quyền về hành vi vi phạm của bên nhận trong sử dụng đất, đầu tư xây dựng. Hồ sơ theo dõi sau chuyển nhượng vì thế không nên bị bỏ lại trong một thư mục đã đóng.

Trước khi ký, doanh nghiệp nên lập danh mục điều kiện phải hoàn thành, xác định mốc nào được phép chuyển giao, mốc nào được giải ngân và tài liệu nào chứng minh. Khi có vấn đề chưa rõ về thẩm quyền cho phép, cần giải quyết trước bước phụ thuộc vào chấp thuận đó.