NGHỊ ĐỊNH 339/2026/NĐ-CP | ĐIỀU 62 · VI PHẠM QUY ĐỊNH CỦA CHỦ SỞ HỮU, NGƯỜI SỬ DỤNG VỀ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ, NHÀ Ở RIÊNG LẺ, NHÀ Ở RIÊNG LẺ TRONG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở
Một căn hộ chung cư được quảng cáo “Vừa Ở Vừa Mở Văn Phòng Thoải Mái” có thể hấp dẫn người mua để đầu tư. Tuy nhiên, nếu căn hộ bị sử dụng vào mục đích không phải để ở, điểm d khoản 3 Điều 62 Nghị định 339/2026/NĐ-CP quy định mức phạt cá nhân 100–130 triệu đồng, trừ trường hợp cho thuê để ở theo pháp luật về nhà ở.
Điều này cũng xử lý lấn chiếm phần chung, tác động kết cấu, không đóng kinh phí bảo trì và một số vi phạm khi sử dụng nhà ở riêng lẻ. Người làm sale cần kiểm tra đúng công năng sản phẩm trước khi tư vấn phương án khai thác.
Các Hành Vi Và Khung Phạt
Khoản 1, khoản 2, khoản 3 Điều 62 là các mức trực tiếp dành cho cá nhân theo điểm b khoản 4 Điều 5. Không chia đôi các mức này. Tổ chức có cùng hành vi thuộc diện xử phạt phải đối chiếu quy tắc tại Điều 5.
| Căn cứ | Hành vi được xử phạt | Mức phạt triệu đồng |
|---|---|---|
| Khoản 1 | Không đóng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung chung cư theo quy định. | 20–30 (cá nhân) |
| Khoản 2 | Chiếm dụng, lấn chiếm; làm hại kết cấu, chia tách căn hộ trái phép; dùng chung thành riêng hoặc dùng sai mục đích phần chung, dịch vụ. | 60–80 (cá nhân) |
| Điểm a, b, c khoản 3 | Cố ý gây thấm dột; sơn, trang trí mặt ngoài sai thiết kế; tự đổi công năng, mục đích phần chung. | 100–130 (cá nhân) |
| Điểm d khoản 3 | Sử dụng căn hộ không để ở, trừ cho thuê để ở đúng luật. | 100–130 (cá nhân) |
| Điểm đ, e khoản 3 | Không quản lý, vận hành nhà nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân theo quy định; sử dụng nhà riêng lẻ kinh doanh thuộc trường hợp nêu mà không tuân thủ điều kiện. | 100–130 (cá nhân) |
Phải Phân Biệt Căn Hộ Để Ở Với Diện Tích Thương Mại Trong Cùng Tòa Nhà
Một tòa nhà hỗn hợp có thể có các phần mang công năng khác nhau. Việc tầng dưới có cửa hàng hoặc văn phòng không có nghĩa các căn hộ để ở phía trên cũng được dùng theo cách đó. Cần xem hồ sơ của đúng phần diện tích đang giao dịch.
Giả sử một cá nhân sử dụng căn hộ được xác định là căn hộ để ở để mở văn phòng tiếp khách, bố trí nhân viên làm việc, và cơ quan có thẩm quyền xác định đây là sử dụng vào mục đích không phải để ở. Khung theo điểm d khoản 3 là 100–130 triệu đồng. Điểm đ khoản 4 còn buộc sử dụng căn hộ vào mục đích để ở.
Tên gọi “căn hộ đa năng” trong quảng cáo không thay thế hồ sơ pháp lý. Nếu sản phẩm được giới thiệu với một mô hình khai thác khác, người tư vấn cần có căn cứ về công năng và điều kiện áp dụng, không suy từ cách gọi thương mại.
Chủ Nhà Và Người Sử Dụng Cần Được Xác Định Đúng Trách Nhiệm
Khi chủ sở hữu cho thuê và người thuê sử dụng sai mục đích, không nên mặc định phạt cả hai người như nhau. Phải xác định ai thực hiện hành vi, nội dung thỏa thuận, quá trình sử dụng và trách nhiệm liên quan. Điều 62 đề cập cả chủ sở hữu và người sử dụng, nhưng quyết định xử lý cần gắn với hành vi của từng chủ thể.
Đối với môi giới, lời tư vấn sai về công năng có thể đặt ra trách nhiệm cung cấp thông tin theo Điều 73 nếu có đủ căn cứ. Không chuyển nguyên khung 100–130 triệu của người sử dụng căn hộ sang môi giới chỉ vì họ đã giới thiệu giao dịch.
Một hợp đồng cho thuê nên ghi mục đích đúng với pháp luật và hồ sơ tài sản. Nếu khách ngay từ đầu cần nơi làm văn phòng, môi giới nên tìm loại diện tích có công năng phù hợp, thay vì hứa rằng chỉ cần treo biển nhỏ thì sẽ không có vấn đề.
Lấn Hành Lang Hoặc Sửa Kết Cấu Không Phải Chuyện Riêng Của Một Căn
Giả sử một cư dân quây thêm cửa để dùng riêng một phần hành lang chung. Nếu xác định lấn chiếm không gian hoặc phần sở hữu chung theo điểm a khoản 2, khung cá nhân là 60–80 triệu đồng; điểm b khoản 4 buộc trả lại phần diện tích theo quy định.
Điểm b khoản 2 xử lý thay đổi, làm hư hại kết cấu chịu lực hoặc chia tách căn hộ không được phép. Biện pháp ở điểm d khoản 4 là khôi phục tình trạng ban đầu. Không phải mọi việc sửa nội thất đều thuộc hành vi này; cần xác định phạm vi sửa và tác động thực tế.
Khi bán lại căn hộ đã cải tạo, sale nên yêu cầu hồ sơ liên quan và làm rõ phần nào thuộc sở hữu riêng, phần nào dùng chung. Một diện tích đang được chủ cũ sử dụng chưa chắc là diện tích họ có quyền bán hoặc giao riêng cho người mua.
Không Đóng Quỹ Bảo Trì Có Khung Riêng
Khoản 1 quy định cá nhân không đóng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung theo quy định bị phạt 20–30 triệu đồng. Điểm a khoản 4 buộc đóng đầy đủ. Tiền phạt không thay thế số tiền bảo trì phải nộp.
Với nhà riêng lẻ, điểm e khoản 3 xử lý sử dụng để kinh doanh vật liệu gây cháy, nổ hoặc dịch vụ gây ô nhiễm, tiếng ồn, ảnh hưởng khu dân cư mà không tuân thủ điều kiện kinh doanh. Không thể rút gọn thành cấm kinh doanh trong mọi nhà ở riêng lẻ.
Điều hữu ích nhất trước khi quảng cáo một căn nhà là xác nhận công năng, hiện trạng và hạn chế sử dụng. Người mua thường quyết định từ kế hoạch khai thác tài sản; tư vấn đúng từ đầu giúp họ tránh mua một nơi không phù hợp với mục đích đã tính.
